Certains ratios clés jouent un rôle fondamental dans l'analyse des opportunités d'investissement. Ces indicateurs, qui évaluent le niveau de risque associé à un projet, sont essentiels pour tout investisseur soucieux d'effectuer des choix éclairés.

Si plusieurs plateformes fournissent ces informations en amont, il en existe d'autres qui laissent cet exercice au discernement de leurs investisseurs.
Indépendamment de la source, comprendre et vérifier ces ratios est capital.

Leur interprétation correcte permet non seulement de déceler les potentiels de rentabilité, mais également d'anticiper les écueils possibles d'un investissement.
Dans cette perspective, il est crucial de ne pas simplement prendre ces chiffres pour acquis, mais de faire un travail d'analyse. Je vais vous présenter ceux que j'utilise.

1. LTV (Loan To Value) ou LTS (Loan To Sale) La LTV (ou LTS) est un ratio utilisé pour évaluer le niveau d'endettement associé à un projet immobilier, ce ratio aide à estimer le niveau de risque, notamment pour déterminer si un projet a sollicité un financement de manière modérée ou excessive.
Pour le calculer, on divise le montant emprunté par la valeur du bien immobilier à l'échéance du projet. La détermination de cette valeur dépend du statut du bien :
Pour un bien non pré-commercialisé : la valeur est basée sur une estimation du prix du bien à la conclusion du projet. Il est crucial de s'assurer que cette estimation ne surestime pas la valeur réelle du bien.

Pour un bien pré-commercialisé : la valeur correspond au prix stipulé dans le compromis de vente.

Habituellement, la LTV oscille entre 40% et 60%. Un ratio élevé indique un risque accru. Par exemple, un ratio atteignant 70% ou 80% exige une vigilance accrue. 💡 Exemple Si le montant de l'emprunt est de 150 000 € et que le valeur de marché du bien est de 200 000 €, la LTV est égale à 75%.
Vous pouvez utiliser ce simulateur de calcul de LTV. 📌 Remarque Lorsqu'un projet fait appel à plusieurs financements échelonnés, il est courant d'observer un LTV initialement bas, par exemple, autour de 40%.
À mesure que le projet progresse et reçoit de nouveaux financements, le LTV augmente en conséquence. Personnellement, je me montre réticent envers les projets dont le LTV dépasse la fourchette de 60% à 70%.
Il est essentiel de surveiller cet indicateur, car le niveau de risque évolue en parallèle avec l'avancement du projet. 2. LTA (Loan to Acquisition) Le coefficient est obtenu en rapportant le montant emprunté au coût d'acquisition initial. Il correspond au niveau de risque pris au moment de l'acquisition du bien sur la valeur vénale de celui-ci. Plus le ratio est élevé, plus le risque sera élevé.
Il s'agit d'une métrique essentielle pour les projets structurés autour du schéma achat-rénovation-vente, étant donné que le coût initial d'achat est souvent inférieur au prix de revente suite à la rénovation.

Dans le contexte d'une promotion immobilière, le coût d'acquisition correspond principalement au prix du terrain. Ainsi, le coefficient, tendra à être élevé, et l'essentiel du budget sera destiné aux travaux.

Dans le cas d'un projet basé sur le modèle rénovation-vente, le LTA sera modérément inférieur, en fonction de l'ampleur des travaux envisagés.

Pour des projets d'achat, division puis revente, ce coefficient sera sensiblement réduit, la majeure partie du budget étant consacrée à l'achat initial de la propriété. 💡 Exemple Si le montant de l'emprunt est de 300 000 € et que le prix d'acquisition est de 290 000 €, la LTA est égale à 103%.
Vous pouvez utiliser ce simulateur de calcul de LTA. 3. LTC (Loan to Cost) La LTC permet de comparer le montant du prêt par rapport au coût de revient global du projet. Ce ratio est déterminé en divisant le montant emprunté par le coût total des travaux. Plus le ratio est élevé, plus le risque sera élevé.
Il offre une perspective sur la part des travaux dans le financement global du projet. Autrement dit, il indique la fraction du financement allouée aux travaux.
Généralement, les investisseurs couvrent seulement une portion des frais liés aux travaux. Financer au-delà de 80% s'avère souvent plus risqué.

Dans le contexte de la promotion immobilière, le coût de la construction peut être significativement élevé par rapport au prix du terrain. 💡 Exemple Si le projet coûte 2 000 000 € et qu'il est financé via un endettement global de 1 600 000 €, la LTC est égale à 80%.
Vous pouvez utiliser ce simulateur de calcul de LTC. 4. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) C'est le rapport entre les revenus d'exploitation nets d'un bien immobilier et le service de la dette (principal + intérêts). Un DSCR supérieur à 1 signifie que le bien génère suffisamment de revenus pour couvrir ses obligations de dette. 5. Ratio fonds propres du porteur de projet C'est un indicateur de l'engagement du promoteur dans le projet. Un ratio élevé suggère que le porteur du projet a beaucoup à perdre si le projet échoue, ce qui peut réduire le risque pour les investisseurs.
Il n'y a pas de règle unique pour obtenir ce ratio, une approche courante consiste à diviser le montant des fonds propres investis du porteur par le coût total de l'opération.
Plus cette valeur est proche de 0, plus cela montre que l'opérateur s'est très peu engagé dans le projet. 6. Ratio dette nette/capitaux propres (DN/CP) Le ratio dette nette/capitaux propres (DN/CP), aussi connu sous le nom de ratio d'endettement, est un indicateur financier utilisé pour mesurer la proportion entre la dette nette d'une entreprise et ses capitaux propres.

Il permet d'évaluer le niveau d'endettement de l'entreprise par rapport à ses fonds propres, et donne une idée de sa structure financière ainsi que de sa capacité à rembourser ses dettes. 📌 Remarque Voici comment il est généralement calculé : Dette Nette / Capitaux Propres
Une société peu capitalisée, avec un ratio Dette Nette/Capitaux Propres mauvais, ou très endettée est à éviter.
Un ratio DN/CP supérieur à 2,5 doit commencer à vous alarmer ; au-dessus de 3, la situation du porteur est précaire, car il ne peut plus faire appel au financement bancaire traditionnel. 7. La couverture hypothécaire Lorsqu'un projet est doté d'une hypothèque de premier rang, il est possible de déterminer la couverture hypothécaire. Elle s'obtient en divisant la valeur de l'actif hypothéqué par le montant emprunté.

Un ratio de 100% indique que le montant est entièrement couvert. Si ce ratio dépasse les 100%, cela suggère que le capital ainsi que les intérêts sont en partie ou intégralement couverts.
Attention, un ratio inférieur à 100% révèle que seule une fraction du capital est garantie.

Dans la situation d'une hypothèque de second rang, ce ratio sera déterminé de façon identique, après déduction du montant de l'hypothèque de premier rang attribué à l'établissement bancaire.