1. La marge La marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est essentiellement le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, et la vente de la propriété du prix de vente final.

La marge est donc calculée en soustrayant le coût total de l'investissement (incluant l'achat, les rénovations, les frais de financement, et les coûts opérationnels) de la valeur ou du prix de vente de la propriété. Une marge positive signifie un gain, tandis qu'une marge négative indique une perte sur l'investissement. 2. La marge en scénario optimiste La marge en scénario optimiste est souvent indiquée par la plateforme directement sur la plaquette de présentation du projet, c'est une marge alignée avec les tendances du marché et les intérêts du porteur ainsi que ceux de la plateforme, pas toujours réaliste.

Si le porteur ne respecte pas les estimations de coûts et les délais prévus, des dépassements ou retards peuvent augmenter les dépenses et impacter négativement les rendements.

La durée du projet joue un rôle déterminant, plus un projet s'étend, plus les coûts associés, tels que les intérêts d'emprunt et la gestion des risques, tendent à augmenter. 📌 Remarque Une bonne marge doit être supérieure à 20%, une marge correcte supérieure à 15%, et une marge tout juste acceptable se situe entre 10% et 15%, selon la typologie du projet et son emplacement. Par exemple, à Paris, une marge de 10% est acceptable, car le foncier coûte très cher et l'emplacement est premium. 3. La marge en scénario pessimiste La marge dans un scénario pessimiste est une donnée calculée sur toutes mes analyses, avec une décote appliquée systématiquement, soit sur le prix de sortie, le montant ou la durée des travaux, pour anticiper un décalage ou un retard important.

Ce scénario anticipe le risque d'une surestimation positive réalisée par la plateforme, avec plusieurs critères : une baisse imprévue de la valeur immobilière due à la volatilité du marché, des travaux de construction qui décalent, la hausse des taux de crédit, ainsi que des obstacles imprévus tels que des difficultés de construction, des problèmes d'approvisionnement ou des retards dus à des facteurs externes, qui peuvent survenir, engendrant des coûts additionnels et affectant le rendement global. 📌 Remarque Une marge en scénario pessimiste inférieure à 5% n'est pas acceptable.