1. Les projets pas rentables Éviter les projets de crowdfunding immobilier non rentables est crucial. Un taux de rendement trop faible ne justifie pas les risques inhérents à l'investissement immobilier. De plus, des rendements bas n'offrent pas une compensation adéquate pour l'immobilisation des fonds sur la durée du projet. Investir dans un projet peu rentable limite le potentiel de croissance de votre portefeuille et ne permet pas de maximiser le retour sur investissement. 💡 Exemple Des projets avec des taux de rendement < 8%, je passe mon tour. 2. Les projets sans garantie Les projets sans garantie présentent un risque élevé. L'absence de garanties telles que des garanties hypothécaires ou des nantissements signifie que, en cas de défaillance du projet, les investisseurs n'ont aucun recours pour récupérer leurs fonds. Ces garanties servent de filet de sécurité, et leur absence augmente considérablement le risque de perte totale du capital investi. 💡 Exemple Pas de garantie hypothécaire ou pas de fiducie avec une couverture du capital > 80%, je passe mon tour. 3. Les projets avec mauvaise garantie Investir dans des projets avec de mauvaises garanties est risqué car elles offrent une protection insuffisante. Par exemple, une garantie hypothécaire sur un bien de faible valeur ou mal situé ne couvrira pas les pertes en cas de défaillance. Il est essentiel d'évaluer la qualité et la pertinence des garanties pour s'assurer qu'elles offrent une protection adéquate contre les risques du projet. 💡 Exemple Une garantie hypothécaire avec un collatéral mauvais ou une GAPD sans bilan, je suis très défensif donc je passe mon tour. 4. Les projets avec garantie opaque Les garanties opaques manquent de transparence et rendent difficile l'évaluation du risque réel. Sans une compréhension claire de la nature et de la solidité des garanties, les investisseurs s'exposent à des risques cachés. La transparence est essentielle pour prendre des décisions éclairées et investir en toute confiance. 💡 Exemple Une garantie sur les deniers personnels du porteur sans détails sur son patrimoine ou avec le détail communiqué, mais sans moyen de le vérifier, je passe mon tour. 5. Les projets à marge trop faible Les projets à faible marge offrent peu de place pour absorber les imprévus et les coûts supplémentaires. Une marge étroite signifie que le projet a moins de résilience face aux retards, augmentations de coûts ou changements de marché, augmentant ainsi le risque que l'investissement ne soit pas profitable. 💡 Exemple Je commence à m'inquiéter lorsque la marge est faible, en dessous de 15%. Marge obtenue en réalisant un simple calcul ; estimation du prix de vente - (cout des travaux + couts du foncier + cout du financement).

S'il y a des délais ou des couts qui flambent, la marge se voit grignoter. Elle peut même tomber dans le négatif, ce qui aurait un impact terrible. 6. Les projets avec un prix de sortie irréaliste Des prix de sortie irréalistes indiquent souvent une surévaluation des biens et une approche trop optimiste. Si le prix de vente estimé est bien au-dessus des valeurs du marché, cela peut conduire à des difficultés lors de la revente, affectant la rentabilité et augmentant le risque de perte pour les investisseurs. 💡 Exemple Grâce à des comparateurs en ligne, on peut connaitre le prix au m2 ainsi que la tendance sur 1 an. J'esquive donc les porteurs qui indiquent des prix lunaires. 7. Les projets avec peu d'information Manquer d'informations clés sur un projet limite la capacité à évaluer correctement les risques et les opportunités. Les détails concernant la structure financière, le plan de développement, et les antécédents des promoteurs sont essentiels pour comprendre la viabilité du projet. Un manque d'information peut masquer des problèmes sous-jacents. 💡 Exemple Plaquette de présentation qui ne mentionne pas qui sont les prêteurs, quel est le but du projet, la struturation, le financement... Souvent je demande ces infos au support, si je pas de réponses, je n'investis pas. 8. Les projets sur-évalués Les projets surévalués sont dangereux car ils promettent des rendements basés sur des estimations de valeur non réalistes. Une évaluation exagérée des biens peut entraîner des rendements inférieurs aux attentes et augmenter le risque de perte en cas de correction du marché ou de revente à un prix inférieur. 💡 Exemple En comparaison au prix de marché, si c'est l'ordre de 10%/20%, cela peut être cohérent, si c'est 40%/50%, je commence à m'inquiéter. Certaines plateformes sont des spécialistes donc attention à ne pas se faire entuber. 9. Les projets avec mauvais collatéral Un mauvais collatéral, comme un bien situé dans une zone peu liquide, diminue la sécurité de l'investissement. En cas de défaillance, la revente de tels biens peut s'avérer difficile, prolongée et potentiellement à perte, mettant en danger les fonds investis. 💡 Exemple Collatéral dans une zone illiquide, perdu au fin fond d'un village par exemple qui prendra des mois ou des années avant d'être vendu. 10. Les projets avec un montage tordu Les structures de projet complexes ou non conventionnelles peuvent cacher des risques inattendus et rendre difficile l'évaluation précise du projet. Les investisseurs doivent être capables de comprendre clairement la structure et les implications de leur investissement pour éviter des surprises désagréables. 💡 Exemple Royalties ou montage exotique, nouveau, compliqué, telles que des obligations convertibles en actions avec des clauses dans tous les sens. Généralement, si j'ai affaire à de la performance locative mélangée avec du gain en capital, je passe mon tour.

Je privilégie toujours les projets de dette ou ceux où je peux être pleinement propriétaire. 11. Les projets dont les conditions de sortie sont incertaines Des conditions de sortie incertaines ou restrictives peuvent limiter la flexibilité et la liquidité de l'investissement. Il est crucial de comprendre comment et quand vous pourrez récupérer votre investissement, et quels seront les coûts ou les décotes associés à une sortie anticipée. Des conditions de sortie floues peuvent entraîner des retards ou des pertes lors de la récupération de votre investissement. 💡 Exemple J'évite les projets trop longs avec des durées excessives ; je privilégie les durées maximales de 2 ans. S'il y a des décotes lors de la sortie, ou une obligation de revente à l'émetteur, il est important de bien prendre en compte ce biais cognitif. 12. Les projets dont les porteurs sont inexpérimentés Investir dans des projets de crowdfunding immobilier portés par des équipes inexpérimentées comporte des risques significatifs. L'expérience est cruciale dans la gestion des complexités du marché immobilier, incluant la navigation à travers les aspects légaux, financiers, et de construction.

Des porteurs de projet inexpérimentés peuvent faire face à des difficultés dans la gestion efficace du projet, ce qui peut entraîner des erreurs coûteuses, des retards et même l'échec du projet. Cela peut affecter directement les rendements attendus et la sécurité de l'investissement. 💡 Exemple Si le porteur est novice, j'évite les projets trop compliqués, trop ambitieux ou avec travaux.